Порядок оформления участка, находящегося под новостройкой

Управление Росреестра по Москве обновило порядок проведения регистрационных процедур при прекращении прав застройщика на землю, находящуюся под новостройкой, и ее оформление в общедолевую собственность.

Оформление земельного участка под многоквартирным домом (новостройкой) регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

1. Федеральный закон №214-ФЗ от 30 декабря 2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации» (ч.8.1, ст.13). Согласно закону, права застройщика на землю, находящуюся в залоге или субаренде, прекращаются по факту передачи всех объектов долевого строительства (далее — квартир), которые на нем построены.
2. Жилищный кодекс РФ (ч.1, ст.36). На основании документа, имущество, которое находится в многоквартирном доме, и земельный участок, на котором он возведен, принадлежат владельцам помещений на правах общедолевой собственности.
3. Федеральный закон №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ч.5, ст.16). Согласно закону, право собственности на долю в общем имуществе, находящейся в новостройке, возникает одновременно с регистрацией права собственности на квартиру.
4. Федеральный закон № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон предусматривает неразрывность государственной регистрации права собственности на квартиру с регистрацией права собственности на общедолевое имущество.

Соответственно, порядок регистрации права собственности определяется вышеобозначенными нормативно-правовыми актами, и состоит в следующем:

• Погашение записи о госрегистрации права застройщика на земельный участок (Правила ведения ЕГРП — далее Правила, п.136, абз. 8 и 10) на основании разрешения на введение новостройки в эксплуатацию.
• Введение записи в ЕГРП о государственной регистрации общедолевой собственности дольщика и застройщика (частного или публичного образования, которому принадлежит участок).

Что касается застройщика, то в ЕГРП вносится запись с указанием размера его доли и информация об общей доли собственности, которая пропорциональна общей площади помещений, не переданных собственникам. Также, в ЕГРП может быть внесена информация о помещениях, которые принадлежат застройщику.

В свою очередь застройщик может самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении права (собственности или аренды) на обозначенный участок в том случае, когда адрес не открыт или открыт, при условии регистрации права на помещение в новостройке.

В случае непредставления соответствующего заявления, согласно п.136 Правил, запись в ЕГРП о праве застройщика погашается одновременно с регистрацией права общедолевой собственности на землю при обращении за госрегистрацией права собственности участника долевого строительства и подачи документов, подтверждающих законность строительства объекта. Однако если действия по регистрации прав собственников проводились ранее, то права застройщика прекращаются на основании заявления и актов приема-передачи квартир.

Что же касается порядка оформления квартир, взятых в ипотеку, то, согласно вышеобозначенным Правилам (п.136, абз.10), запись о праве застройщика может быть погашена лишь после оформления записей об ипотеке в отношении таких объектов. Поэтому, прежде всего, необходимо погасить в ЕГРП запись об ипотеке участка. Основанием для погашения являются акты приема-передачи всех квартир, которые подтверждают исполнение обязательств застройщика перед дольщиками.

При этом возможность погашения записи в ЕГРП об ипотеке не зависит от госрегистрации прав на остальные квартиры. И только после погашения записи об ипотеке может быть погашена запись о праве застройщика на землю с одновременной регистрацией права долевой собственности на совместное имущество, в том числе земельный участок.

Аналогичный порядок государственной регистрации прав применяется и в тех случаях, когда участок не находится в собственности застройщика, а был в аренде на основании договора, действие которого прекращается с момента ввода в эксплуатацию новостройки или передачи квартир собственникам на основании актов приема-передачи. В таком случае прекращение прав застройщика проводится в отношении участка, предназначенного для строительства многоэтажного дома.