Порядок оформления недостроенной недвижимости
Решение принято, деньги найдены, строительство оплачено — впереди лишь томительное ожидание собственной квартиры. Однако, к сожалению, случаи, когда гражданин оплатил строительство, но не получил жилье — возникают повсеместно.
Как действовать в ситуации, когда строительство начато, но не завершено и имеет ли право гражданин, оплативший его, оформить права собственности на недвижимость — ответы на эти и другие вопросы содержатся в действующем законодательстве РФ.
В том случае, когда гражданин выполнил свою часть договора (Договор долевого участия — ДДУ), а компания-застройщик признана банкротом, то закон допускает оформление в собственность объекта незавершенного строительства.
Право оформления в собственность недостроенной недвижимости закреплено рядом законодательных актов, которые так или иначе подтверждают возможность оформления в собственность недостроенного объекта недвижимости.
- Гражданский кодекс (ГК) РФ. Документ признает право собственности на новую вещь, которая была получена с соблюдением закона, гражданином для самого себя и им же приобретается (ст. 218). То есть, участие граждан в долевом строительстве — один из законных способов приобретения прав собственности на недвижимость, которая, в свою очередь, охраняется Конституцией РФ.
- Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» (№214-ФЗ от 30 декабря 2014 года). Документ регулирует отношения, которые предполагают привлечение средств у граждан для долевого строительства. Закон определяет объект долевого строительства как жилое или нежилое помещение, которое следует передать участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию недвижимости. Одновременно с этим, в обязанности застройщика вменяется своевременная сдача объекта, а гражданина — полная и своевременная оплата за него.
- Постановления пленумов Верховного и Высшего арбитражных судов (№10, №22 от 29.04.2010). В ходе заседаний был рассмотрен порядок разрешения споров, касающихся защиты прав собственности. Документы утверждают тот факт, что объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу. Аналогичное утверждение содержится в ГК РФ (ст.130) и законе "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно ГК РФ (ст.309-310) недопустимо одностороннее изменение условий договора или отказ от выполнения взятых на себя обязательств. Соответственно, приостановление строительства или нарушение сроков сдачи в эксплуатацию приводит к прямому нарушению закона.
Таким образом, действующее законодательство не содержит запрета на получение и регистрацию в собственность объектов незавершенного строительства. Тогда как закон об участии в долевом строительстве регулирует правовой механизм защиты участников сделки при невыполнении сторонами условий ДДУ, а признание прав собственности на объект незавершенного строительства или доли в нем — один из механизмов правовой защиты.
Согласно ГК РФ (ст.219) право собственности возникает с момента государственной регистрации недвижимости. Однако согласно постановлениям пленумов, о решениях которых шла речь выше, иск о признании права собственности должен быть удовлетворен, если истец докажет то, что у него возникли соответствующие права. В таком случае объект незавершенного строительства должен быть признан собственностью истца.
То есть, тот факт, что строительство дома не завершено, не является основанием для нарушения гражданских прав истца, в частности — признания права собственности на долю в недостроенном доме.
Согласно ГК, если участник долевого строительства выполнил взятые на себя обязательства, то он вправе рассчитывать на соответствующее исполнение обязательств другого участника сделки, вне зависимости от юридического статуса застройщика (например, ликвидация застройщика или смена застройщика при затянувшемся строительстве), и не может стать основанием для отказа в передаче спорного помещения.
При возникновении спорных ситуаций, связанных с приостановлением строительства, сменой застройщика, несоблюдением сроков сдачи в эксплуатацию и иных условий, прописанных в ДДУ, участник долевого строительства вправе обратиться в суд и рассчитывать на удовлетворение иска о признании права собственности на помещения в недостроенном доме.
