Кто выиграет, а кто проиграет при заключении сделок с недвижимостью по новым правилам?

В начале июня текущего года вступил в силу закон, на основании которого запрещено дарить, менять или продавать жилье, находящееся в долевой собственности, без участия нотариуса. Другими словами, каждая сделка с долями квартир должна быть обязательно заверена нотариусом, в противном случае Росреестр откажет в регистрации сделки.

Принятый документ не затрагивает сделки с целыми квартирами или их долями, при условии, что ею владеют несколько собственников в рамках совместной собственности. К совместной собственности относят недвижимость, которой владеют двое и более лиц на основании общего (одного на всех) свидетельства о праве собственности. Сделки с такой недвижимостью, равно как и с целыми квартирами, — не требуют нотариального заверения.

Принятые нововведения, безусловно, серьезно изменят положение дел на рынке недвижимости: если до принятия закона участники сделки обходились письменным договором и лишь 5 процентов из них обращались к нотариусам, то отныне не менее половины участников сделок вынуждены будут обратиться к услугам нотариуса.

Запрет на продажу, дарение или обмен долей без участия нотариуса — важное, но не единственное нововведение. В частности, закон запрещает проведение сделок с недвижимостью, если одна из его долей принадлежит несовершеннолетнему лицу.

Есть ли смысл, или практическая польза закона

По словам представителей Федеральной нотариальной палаты, принятые изменения ликвидируют лазейки в законодательстве, которыми до недавних пор пользовались мошенники, и направлены как на защиту прав добросовестных участников сделки, так и достоверность данных, содержащихся в государственных реестрах и периодически оспариваемых в суде. Тогда как принятые новации, по мнению нотариального сообщества, позволят избежать судебных споров о незаконно проданных квартирах.

Известны случаи, когда даже по истечению значительного промежутка времени покупатель обнаруживал, что приобретенная им на законных основаниях недвижимость (что подтверждали данные из выписки ЕГРП) не является его собственностью в силу того, что предыдущие сделки были оспорены в судебном порядке. В результате мошенники исчезали, а покупатель терял и деньги, и квартиру.

С введением поправок нотариус несет полную имущественную ответственность за свои действия, поэтому он может отказаться удостоверять сделку, которая вызывают у него сомнения. Дополнительную защиту также обеспечивает и обязанность нотариуса зачитывать договор вслух в присутствии всех участников сделки, которые в полной мере отдают отчет своим действиям.

К тому же, согласно процессуальному законодательству, действия, которые были подтверждены нотариусом, не требует дополнительных доказательств, что обеспечивает их так называемую законодательную презумпцию. Остается открытым лишь вопрос вероятности злоупотребления служебными полномочиями, вверенными нотариусам.

Несмотря на очевидную пользу нововведений, многие риелторы, покупатели и продавцы остались недовольными ими. В частности, существует мнение, что закон является антириелторским, ввиду того, что проверкой и подготовкой документов отныне будет заниматься нотариус. Также, остается неясным вопрос: какая из сторон возьмет на себя расходы, связанные с оформлением сделки.

С другой стороны, на практике только риелторы проверяют чистоту сделки ввиду того, что нотариус физически не может проверить данные по предыдущим сделкам. Он лишь подтверждает законность совершения сделки между лицами, которые вписаны в договор, а проверка законности вступления в право собственности продавца — не входит в его обязанности.

Правила продажи недвижимости или доли в ней

Согласно принятым поправкам, каждый, кто захочет продать долю дома или квартиры обязан уведомить (в письменном виде) об условиях предстоящей сделки всех владельцев недвижимости. В течение месяца с момента получения уведомления, существующие долевые собственники вправе потребовать преимущественного права покупки. В этом случае долю придется продать им, а не третьему лицу. То есть, сделка по продаже недвижимости постороннему лицу может состояться не ранее, чем через месяц с момента направления письменного сообщения о предстоящей продаже.

В том случае, когда остальные собственники напишут письменный отказ от покупки доли, сделку можно инициировать с момента получения соответствующего уведомления.

По мнению законодателей, такие условия продажи снижают вероятность выкупа доли недвижимости мошенниками, в силу того, что продавец вынужден изначально предложить покупку доли остальным собственникам.

Стоимость оформления сделки

До вступления в силу вышеупомянутого закона стоимость самостоятельного оформления сделки купли-продажи в Москве составляла в среднем 5 000 рублей (госпошлина — 2 000 рублей, проект договора купли-продажи — до 3 000 рублей). При обращении к регистраторам стоимость оформления сделки возрастала до 12 000-15 000 рублей.

Отныне оформление квартиры будет стоить не менее 20 000 рублей, включая услуги нотариуса, которые могут составить от 5 000 до 15 000 рублей. При этом, чем дешевле стоимость квартиры или доли в ней, тем ниже окажется стоимость заверения сделки. Согласно Налоговому кодексу РФ, тариф при оформлении сделки у нотариуса составит 0,5 процентов от стоимости недвижимости, но не более 20 000 тысяч рублей. То есть, при продаже квартиры или доли в ней стоимостью 2 млн.рублей, стоимость услуг нотариуса составит 10 000 рублей.

Кто именно возьмет на себя расходы по оформлению сделки — пока неясно. Обычно все расходы, связанные с оформлением документов, ложатся на покупателя. Однако все может измениться, в особенности в случае увеличения количества предложений и снижения спроса на долевую недвижимость.

Останутся ли риелторы?

Удорожание сделок с недвижимостью, обусловленное необходимостью обязательного обращения к нотариусу, теоретически можно было бы компенсировать за счет снижения прочих издержек, в частности услуг риелтора.

В сложившихся условиях риелторские агентства могли бы снизить комиссию, однако, очевидно, этого не произойдет, скорее наоборот. В любом случае, продажа доли очень сложный и трудоемкий процесс: оформление сделки при продаже доли занимает много времени, а комиссия за ее оформление существенно ниже, чем при сделке с целой квартирой. В таких условиях риелторы стараются убедить стороны заключать сделку со всеми владельцами долевой собственности, а не с одним из них.

Безусловно, риелторские агентства не исчезнут в силу того, что услуги профессионального специалиста по недвижимости (анализ ситуации, подбор оптимальной недвижимости, переговоры с покупателями и проч.) не заменит ни один нотариус, в обязанности которого входит лишь гарантированное сохранение имущественных прав.

В результате, законодатели лишь усложнили процесс оформления сделки и значительно увеличили расходы, связанные с ее оформлением.