Льготная приватизация
В прошлом году законодатели приняли поправки в закон о так называемой льготной приватизации, согласно которым предприниматели — арендаторы помещений, находящихся в собственности города, получили право выкупить их до 1 июля 2015 года. Более того, принятые поправки предусматривают возможность трехлетней отсрочки платежа.
Однако, несмотря на заметные послабления, вопрос приватизации, по признанию госчиновников, – очень деликатный. Связано это с определенными трудностями и частными случаями, возникающими при выкупе недвижимости.
Порядок оформления выкупа недвижимости
Сегодня существует четкий порядок оформления выкупа. В частности, предпринимателю необходимо обратиться в Управление приватизации городского имущества и предоставить в службу «одного окна» следующие документы:
- заявление на выкуп;
- документы, удостоверяющие личность;
- учредительные документы компании (нотариально заверенные копии).
Все остальные документы, в частности: кадастровую документацию и выписки из ЕГРП — запрашиваются напрямую.
Одним из условий выкупа арендуемых площадей является отсутствие задолженностей по арендной плате, поэтому до подачи документов желательно обратиться в службу «одного окна», запросить акт сверки и подать его с остальными документами.
В том случае, когда объект сформирован, а его площадь полностью совпадает с площадь, указанной в кадастровом паспорте и ЕГРП, проводится переоценка помещения, на основании которой выпускается распорядительный документ и заключается договор с заявителем. В этом случае процедура занимает около месяца.
В случае путаницы с документами, необходимости выделения отдельного помещения из общего здания или других сложностей — процесс оформления и выкупа недвижимости может значительно затянуться.
Как правило, сложности с оформлением выкупа недвижимости возникают в следующих случаях:
- Арендуемая площадь включена в сформированный объект недвижимости (например, предприниматель арендует 100 кв. м в здании площадью 1000 кв. м).
В этом случае проводятся работы по выделению объекта из общего здания и вносятся соответствующие записи в ЕГРП, поэтому процесс подготовки к заключению сделки значительно усложняется (в среднем занимает около года).
- Кадастровая площадь объекта не совпадает с площадью, указанной в договоре аренды.
В этом случае сделка между городом и арендатором будет заключена только после того, как ведомства приведут сведения в соответствие друг с другом (участие заявителя — не требуется). Такой порядок взаимодействия предусмотрен в тех случаях, когда разночтения возникли вследствие путаницы между соответствующими ведомствами. Если же разночтения возникли из-за проведенной перепланировки, то выкуп недвижимости возможен только после оформления всех необходимых документов.
- Оформление части помещений, появившихся после заключения договора аренды и не проходящих по техническим документам.
Расхождения чаще всего случаются, когда документы выданы в разные годы. Для разрешения подобных вопросов можно обратиться в территориальное отделение БТИ и в Центральный аппарат управления ГУП, расположенный по адресу: Малый Гнездниковский пер., д. 9, стр. 7.
- Департамент проводит формирование самостоятельного объекта недвижимости, поэтому помещение выкупить не удается.
По закону, на проведение соответствующих работ, выполняемых БТИ, отводится 89 рабочих дней. Далее, при условии наличия всех необходимых сведений, кадастровая палата в течение 18 рабочих дней осуществляет постановку объекта на государственный кадастровый учет. Однако, по факту, сроки, прописанные в законе, затягиваются из-за межведомственных согласований. Техническая заминка, в первую очередь, касается спецификаций технического и кадастрового учета. Объектами технического учета являются здания или этажи, то есть, объекты капитального строительства. Объектами кадастрового учета являются помещения, которые, в частности, интересуют предпринимателя. По этой причине заявители долгое время не могли получить кадастровый паспорт объекта, прописанного в договоре аренды. Сегодня проблема решена, поэтому таких заминок, как в 2013 году — не возникает.
- Наличие, так называемых, «красных линий» БТИ (данные кадастрового паспорта не совпадают с договором аренды).
Понятие «красные линии» подразумевает отображение произведенных, но не согласованных с БТИ изменений в части перепланировки помещений (они, согласно инструкциям БТИ, отмечаются чернилами иного, красного цвета). Поэтому до непосредственного заключения сделки необходимо провести соответствующее согласование.
Актуальные вопросы о правилах выкупа арендованных объектов
В каких случаях Департамент может отказать в выкупе арендованных площадей?
Заявителю может быть отказано в приватизации объекта, если ранее Департамент городского имущества уведомил арендатора о предстоящем расторжении договора аренды (по закону арендатору дается три месяца на освобождение помещений).
Надо ли продлевать договор аренды в случае завершения срока его действия или можно сразу подать заявление на выкуп помещения?
Можно сразу подать заявление на выкуп.
Можно ли выкупить помещение, если здание отнесено к объектам культурного наследия?
Можно, если Департамент городского имущества получит соответствующее разрешение Москомнаследия.
Можно ли выкупить здание без земли?
Нет, невозможно. В том случае, когда заявитель хотел бы произвести дополнительную оценку или приостановить сделку, Департамент проводит тендер оценочной компании, которая проведет повторную оценку. Если заявитель не согласен со стоимостью земли, то он подписывает договор купли-продажи с протоколом разногласий и сделка будет приостановлена.
Можно ли вернуть средства, затраченные на ремонт или реконструкцию арендованного объекта культурного наследия, в результате которого стоимость помещения (здания) значительно возросла?
Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке после представления документов, подтверждающих факт улучшения объекта.
В какой последовательности лучше проводить ремонт и выкуп отдельно стоящего арендованного здания?
Можно сначала получить разрешение и сделать ремонт, после чего подать заявление на выкуп или выкупить здание, а после этого сделать ремонт. Главное, чтобы процессы не проходили одновременно — это позволит избежать накладок.
Когда помещение будет оформлено в собственность: после подписания договора или по завершению выплат (в случае, если арендатор приобретает объект в рассрочку)?
Документы на собственность оформляются сразу же после подписания договора о купле-продаже (если не было составлено протокола разногласий). Подписанный договор вместе с комплектом сопроводительных документов (отчет об оценке и распоряжение) необходимо зарегистрировать в Росреестре.
