Порядок регистрации и постановки на государственный учет объектов недвижимости

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направила письмо № 14-исх/07086-ГЕ/14 “О реконструкции объектов недвижимости” от 23 июня 2014 года в ответ на письмо Министерства экономического развития № Д23и-478 от 20 февраля 2014 года, в котором сделала выводы и дала пояснения относительно реконструированных объектов недвижимости и порядка их кадастрового учета.

С учетом изложенной позиции следует:

1. Если объект недвижимости подвергся кардинальной реконструкции или перепланировке (изменилось количество этажей, площадь объекта, восстановлены или изменены несущие строительные элементы здания), то владелец здания должен предоставить в территориальное кадастровое отделение документы, необходимые для учета изменений данного объекта.
2. Если в процессе реконструкции объекта недвижимости (строения, здания) было образовано несколько объектов или несколько реконструируемых объектов были преобразованы в один — в территориальное отделение кадастра необходимо представить документы для последующей регистрации образованного объекта (объектов) недвижимости.

На основании Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее: закон о кадастре) от 24 июля 2007 года, всем сведения, поданным в государственный кадастр недвижимости о вновь образованных объектах, присваивается временный характер. За исключением случаев, когда право собственности возникло на основании федерального закона, вне зависимости от срока государственной регистрации этого права в ЕГРП.

Сведения утрачивают временный характер с момента государственной регистрации прав на образованный объект.

При формировании новых объектов недвижимости или преобразовании нескольких объектов в один, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии обращает внимания на положения действующего законодательства и дает следующие пояснения:

1. Если в процессе реконструкции объекта, зарегистрированного в Росреестре, был образован объект незавершенного строительства, то уполномоченный кадастровый орган снимает с учета преобразованный объект и все помещения, находящиеся в нем. Снятие с учета происходит в течение трех дней с момента государственной регистрации прав на объекты недвижимости, образованные в результате реконструкции. То есть, снятие с учета части преобразованного объекта допускается только после регистрации прав на образованный из него объект. Снятие с учета происходит без подачи соответствующего заявления.
2. Если здание (сооружение) перестает существовать, то снятие с учета в кадастровом органе возможно только после подачи соответствующего заявления. Снятие с учета осуществляется на основании акта обследования, в котором подтверждается отсутствие заявленных в заявлении помещений. В соответствующем «Заключении кадастрового инженера» может быть указано, что снятие с учета тех или иных помещений обусловлено реконструкцией здания.
3. Если в результате реконструкции были образованы новые здания или сооружения, то постановка на учет происходит на основании поданного заявления, акта обследования и технического плана, включающего «Заявление кадастрового инженера», с последующим снятием с учета преобразованных или по факту не существующих помещений.
4. Если права на здания или сооружения зарегистрированы в установленном законодательством порядке и их реконструкция не повлечет изменений в отношении указанных помещений, то полученным сведениям не присваивается временный характер. В противном случае, информация о вновь образованных или отсутствующих помещениях будет носить временный характер до непосредственной регистрации прав на образованное сооружение или здание.

Данные положения не касаются случаев реконструкции многоквартирных домов с последующим образованием новых домов. Следуя букве закона, сведениям о вновь образованном многоквартирном доме должен быть присвоен временный статус. Однако многоквартирные дома не являются объектами государственной регистрации, поэтому сведениям об их реконструкции не присваивается временный статус.

В соответствии с законом о кадастре (ч. 11, ст. 41) кадастровый учет многоквартирного дома осуществляется на основании технического плана, который включает всю необходимую для этого информацию (в частности, помещения, составляющие общее имущество и квартиры, расположенные в многоквартирном доме). Если в результате реконструкции многоквартирного дома не было образовано дополнительных квартир, а государственный кадастровый учет был выполнен в установленном законом порядке, то сведения о кадастровых номерах остаются без изменений, и указываются в разделе технического плана здания (основание: приказ Минэкономразвития РФ №403 от 01.09.2010, в редакции от 25.02.2014 № 86). В техническом плане здания (многоквартирного дома) также должна быть отображена информация о создании или образовании новых помещений, в том числе тех, которые являются общим имуществом (ч.4.1, ст. 25 закона о кадастре).

При постановке на учет многоквартирного дома, представители Росреестра на основании закона о кадастре (п.5, ч.1, ст.7) вносят изменения в сведения о помещениях и их адресе, если многоквартирному дому был присвоен новый адрес.

Таким образом, для постановки на государственный кадастровый учет многоквартирного дома, образованного в результате реконструкции, должно быть представлено заявление о постановке на учет и технический план, включающий все разделы в отношении помещений, находящихся в многоквартирном доме. Раздел «Заключение кадастрового инженера» представляемого технического плана должен включать информацию о том, из каких помещений были образованы новые, а также указаны присвоенные им ранее кадастровые номера. Если отдельные помещения остались без изменений, то в техническом плане должны быть указаны только их кадастровые номера.

Учетные процедуры в отношении многоквартирного дома и помещений, расположенных в нем, выполняются в определенной последовательности:

1. постановка на кадастровый учет многоквартирного дома и находящихся в нем помещений;

2. учет измененных помещений, которые ранее были зарегистрированы (в частности: данные о кадастровом номере здания, в котором они находятся и адрес, если он был изменен);

3. помещениям, относящихся к общему имуществу, не присваивается временный статус; квартирам — присваивается временный статус до момента регистрации прав на помещения.

Снятие с кадастрового учета преобразованного многоквартирного дома или домов происходит одновременно с постановкой на кадастровый учет реконструированного многоквартирного дома. В отношении помещений или зданий, находящихся в пределах преобразованного многоквартирного дома, снятие с учета не осуществляется — сведения о них переносятся в образованный поставленный на учет многоквартирный дом.

В том случае, когда преобразование многоквартирного дома не повлекло за собой появления новых зданий или сооружений, но, в тоже время, привело к появлению новых помещений внутри здания (например, были достроены дополнительные этажи), постановка на учет таких помещений происходит только после кадастрового учета изменений сооружения или здания.

В той же последовательности осуществляются учетные действия при демонтаже или сносе нескольких этажей здания. Сначала необходимо зарегистрировать кадастровый учет изменений сооружения или здания, а затем, на основании акта обследования, подтверждающего отсутствие части здания в связи с его уничтожением, снять с кадастрового учета отсутствующие помещения.

Присвоение государственных кадастровых номеров объектам после их реконструкции осуществляется на основании действующего законодательства. В частности, согласно приказу Минэкономразвития № 42 от 4 февраля 2010 года, созданным или образованным объектам присваивается следующий по порядку в кадастровом квартале учетный номер. Что же касается учетных номеров помещений снятых с кадастрового учета, то, согласно закону о кадастре, они имеют неизменяемый и неповторяющийся характер, то есть, не могут быть повторно использованы.

Регистрация прав на недвижимость осуществляется на основании Федерального закона № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее: Закон о регистрации) от 21 июля 1997 года, в частности:

1. Разделы ЕГРП содержат записи о правах на объект, в том числе возникновении, переходе, ограничениях и другие данные, которые идентифицируются учетным номером, не повторяющемся на всей территории РФ.

2. Сведения о характеристиках объекта составляют I подраздел ЕГРП.

3. Информация об объектах, возникших в результате раздела или отделения доли помещения, зарегистрированного в ЕГРП объекта недвижимого имущества, вносится в новые разделы ЕГРП, открываются новые правоустанавливающие документы с новыми учетными (кадастровыми) номерами. В том случае, когда при перепланировке помещений были измены его границы, но не были образованы новые объекты недвижимости — открытие новых правоустанавливающих документов не потребуется (в государственный кадастр недвижимости необходимо лишь представить документы, подтверждающие осуществленные изменения).